Während Deutschland auf „privatwirtschaftliche Selbstregulierung" setzt, beweist die Ukraine, dass Krisenbewältigung einen starken Staat braucht. Warum wir das Bauwesen völlig neu denken müssen.

Kommentar | Baupolitik | baustreit.de

Es gibt eine Frage, die im deutschen Baudiskurs selten gestellt wird – vielleicht weil sie unbequem ist: Haben wir den Staat systematisch verlernt zu nutzen? Die Bundesrepublik hat in den letzten drei Jahrzehnten Verantwortung für das Bauwesen sukzessive ausgelagert, normiert, fragmentiert und dem Markt überantwortet. Das Ergebnis ist bekannt: explodierende Baukosten, kollabierender Wohnungsbau, marode Infrastruktur. Und nun, im Angesicht einer echten Krise, fehlen die Instrumente.

1. Das deutsche Modell: Vertrauen in den Markt, Misstrauen gegenüber dem Staat

Die bundesdeutsche Baupolitik der Nachwendezeit folgte einem klaren Credo: Der Staat soll Rahmenbedingungen setzen, aber nicht selbst bauen. Private Investoren, Projektentwickler und die Selbstregulierungskräfte des Marktes sollten es richten. Gefördert wurde, wer investierte. Reguliert wurde, wer baute. Und kontrolliert wurde – auf dem Papier.

Was dabei entstand, ist ein System von atemberaubender Komplexität: Bauordnungsrecht in 16 verschiedenen Ausprägungen, überlastete Bauordnungsämter, personell ausgedünnte Stadtplanungs- und Hochbauämter, eine Vergabeordnung, die mehr Juristen als Bagger erfordert. Staatliche Handlungsfähigkeit wurde nicht gestärkt – sie wurde systematisch erodiert.

Das war kein Versehen. Es war Ideologie. Die neoliberale Wende der 1990er Jahre traf das Bauwesen besonders hart, weil hier der Staat traditionell die größte Rolle spielte: als Auftraggeber, als Planer, als Normensetzer. Wer den Staat zurückdrängen wollte, musste das Bauwesen angreifen.

2. Der DIN-Normen-Dschungel: Wenn Qualitätssicherung zur Lähmung wird

Deutschland hat rund 35.000 gültige DIN-Normen – davon entfallen allein auf das Bauwesen ca. 2.500 normative Dokumente, betreut vom größten Normenausschuss beim DIN mit fast 400 Arbeitsausschüssen. Das klingt zunächst nach gründlicher Qualitätssicherung. In der Praxis ist es ein Hemmnis ersten Ranges.

Ein einfaches Beispiel: Wer in Deutschland ein Mehrfamilienhaus baut, bewegt sich gleichzeitig in den Anforderungen der DIN 18040 (Barrierefreiheit), DIN 4109 (Schallschutz), DIN 18195 (Abdichtung), DIN 1946-6 (Lüftung), EnEV/GEG (Energieeffizienz), Landesbauordnung, kommunalem Bebauungsplan und zahlreichen weiteren technischen Regeln – die sich teilweise widersprechen, häufig überschneiden und deren Zusammenspiel keine einzelne Behörde vollständig überblickt.

Das Ergebnis: Planungsbüros kalkulieren Normenrecherchekosten als eigene Budgetposition. Baugenehmigungen scheitern an Detailfragen, die mit dem eigentlichen Bauvorhaben nichts zu tun haben. Und kleine Bauherren können sich das notwendige Expertenwissen schlicht nicht leisten.

Das Paradoxon: Viele DIN-Normen wurden mit dem Ziel eingeführt, Qualität zu sichern und Haftungsrisiken zu verteilen. In der Summe sichern sie vor allem eines: dass weniger gebaut wird. Eine konsequente Normenvereinfachung – weniger Normen, klarere Hierarchien, mehr Typengenehmigungen für Standardgebäude – wäre ein unmittelbarer Hebel zur Beschleunigung des Wohnungsbaus.

3. 16 Landesbauordnungen: Warum das ein echtes Problem ist

Auf den ersten Blick klingt es harmlos: Jedes Bundesland hat seine eigene Landesbauordnung (LBO). Föderalismus, Ländersache, normal. Aber was das in der Praxis bedeutet, ist alles andere als normal.

Das Problem in konkreten Zahlen

Ein Architekt, der in Bayern und Brandenburg tätig ist, arbeitet faktisch in zwei verschiedenen Rechtssystemen. Abstandsflächen, Stellplatzpflichten, Aufzugspflichten, Dachaufbauten, Kellervorschriften, Anforderungen an Aufenthaltsräume – all das ist in 16 LBOs unterschiedlich geregelt. Wer ein typisiertes Wohngebäude bundesweit replizieren will, kommt mit einem einzigen Entwurf nicht weit. Er muss anpassen, neu genehmigen, neu prüfen – in jedem Bundesland von vorn.

Was das für den Markt bedeutet

Für große Baukonzerne mit Rechtsabteilung und Erfahrung in mehreren Bundesländern ist das handhabbar – teuer, aber handhabbar. Für mittelständische Bauunternehmen, regionale Wohnungsbaugesellschaften und innovative Startup-Baufirmen ist die Normenfragmentierung ein echter Markteintrittsbarrier. Die Konsolidierung des Marktes bei wenigen großen Akteuren ist kein Zufall – sie ist auch das Ergebnis dieser Komplexität.

Was ein einheitliches Recht leisten würde

Ein Bundesbaurahmengesetz mit verbindlichen Mindeststandards – bei gleichzeitiger Möglichkeit für Länder, in definierten Bereichen abzuweichen – würde:

• Serielles Bauen und vorgefertigte Gebäudetypen bundesweit ermöglichen
• Planungskosten deutlich senken
• Baugenehmigungsverfahren beschleunigen, weil Behörden mit bekannten Planungsunterlagen arbeiten
• Den Markt für neue Anbieter öffnen

Das ist keine abstrakte Forderung. Das Beispiel Österreich zeigt, dass ein einheitliches Bundesbaurecht für ein föderales Land funktioniert. Die Schweiz kennt ähnliche Strukturen. Deutschland hält an seiner Fragmentierung fest – nicht aus fachlichen Gründen, sondern aus politischem Beharrungsvermögen.

4. Die Ukraine als Lehrstunde: Was ein handlungsfähiger Staat leistet

Man muss kein Fan starker Staatsführung sein, um zu erkennen, was die Ukraine seit 2022 bautechnisch geleistet hat. Unter Beschuss, mit dezimierter Wirtschaft, unter humanitärem Extremdruck hat das Land Infrastruktur wiederhergestellt, Brücken improvisiert, Wohnraum bereitgestellt – in Zeiträumen, die deutschen Planungsbehörden als Vorgesprachsphase gelten würden.

Das ist kein Lob für den Krieg. Es ist eine nüchterne Beobachtung: Ein Staat, der Entscheidungsbefugnis konzentriert, Zuständigkeiten klärt und Ressourcen binden kann, baut schneller. Die ukrainische Verwaltung hat in der Not das gelernt, was deutschen Behörden jahrzehntelang abtrainiert wurde: Prioritäten setzen, Verantwortung übernehmen, Tempo machen.

Natürlich vereinfacht Krieg vieles: Rechtsmittel schweigen, Eigentumsverhältnisse werden pragmatisch gelöst, Bürgereinwendungen entfallen. Niemand will das für Deutschland. Aber die Frage bleibt: Warum gelingt es uns im Frieden nicht, auch nur einen Bruchteil dieser Entscheidungsschnelligkeit abzubilden?

5. Das Versagen der „privatwirtschaftlichen Selbstregulierung"

Deutschland hat in der Baukrise der 2020er Jahre ein Experiment durchgeführt, das als Warnung in die Geschichtsbücher eingehen sollte: Man überließ die Krisenbewältigung dem Markt. Das Ergebnis: 2023 und 2024 brach die Baugenehmigungsstatistik auf historische Tiefststände ein, während die Politik auf „Anreize" und „Entlastungen" für private Bauträger setzte.

Die Privatwirtschaft reagierte rational: Sie baute nicht. Warum auch? Bei hohen Zinsen, unsicheren Rückspekulationen und gestiegenen Materialkosten war Abwarten die betriebswirtschaftlich korrekte Entscheidung. Der Markt hat hier nicht versagt – er hat funktioniert. Das Problem ist, dass seine Funktion nicht mit gesellschaftlichen Bedürfnissen übereinstimmt.

Wohnraum ist kein Luxusgut. Infrastruktur ist kein Renditeobjekt. Wer das Bauwesen primär als Marktphänomen behandelt, wird immer wieder vor der gleichen Erkenntnis stehen: Märkte produzieren das, was sich lohnt – nicht das, was gebraucht wird.

6. Explodierte Baupreise: Wer zahlt – und wer muss einspringen?

Zwischen 2020 und 2024 sind die Baukosten in Deutschland um über 40 Prozent gestiegen. Material, Energie, Löhne, Logistik – alles teurer, alles gleichzeitig. Der private Wohnungsbau wurde dadurch faktisch zum Erliegen gebracht: Projekte, die 2019 rentabel waren, sind es 2024 schlicht nicht mehr.

Was der Staat tun kann – und tun muss

Wenn Marktpreise gesellschaftlich notwendige Investitionen verhindern, ist staatliche Subventionierung kein Luxus, sondern Notwendigkeit. Das kennen wir aus anderen Bereichen – Energiewende, Chipindustrie, Bahn. Beim Wohnungsbau wird dieselbe Logik seltsam zögerlich angewandt.

Investitionszulagen und degressive AfA (Absetzung für Abnutzung) sind bekannte Instrumente. Die 2023 eingeführte degressive AfA von 5 Prozent für Neubauten war ein Schritt in die richtige Richtung – aber zu klein und zu kurzfristig, um das Investitionsklima grundlegend zu verändern.

Direktföderung über die KfW funktioniert dann, wenn die Programme stabil, planbar und ausreichend dotiert sind. Das KfW-Debakel von 2022 – als das Bundesministerium die KfW-Förderprogramme über Nacht stoppte – hat das Vertrauen der Branche nachhaltig beschädigt. Zuverlässigkeit ist eine Fördervoraussetzung.

Sozialer Wohnungsbau braucht keine Anreize für Investoren – er braucht staatliche Bauherren. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Landeseigene Betriebe, eine reaktivierte Bundesbaugesellschaft: Das sind die Instrumente, mit denen Sozialwohnungen nicht vom Markt abhängig gemacht werden müssen.

7. Zinspolitik und Bauen: Ein strukturelles Problem

Der Zinsanstieg der Jahre 2022–2023 war die vielleicht folgenreichste einzelne Ursache für den Kollaps des deutschen Wohnungsbaus. Die EZB hob den Leitzins von null auf über vier Prozent – und damit stiegen Baufinanzierungszinsen von unter einem Prozent auf teilweise über vier Prozent für zehnjährige Darlehen.

Was das konkret bedeutet

Ein Baudarlehen über 400.000 Euro kostet bei 1 Prozent Zins rund 3.300 Euro Jahresbelastung allein an Zinsen. Bei 4 Prozent sind es 16.000 Euro – das Fünffache. Für private Bauherren bedeutet das: Projekte, die bei Niedrigzinsen finanzierbar waren, sind es nun nicht mehr. Für Wohnungsbauunternehmen bedeutet es: Die Kalkulation kippt.

Was der Staat tun kann

Die EZB-Zinspolitik ist nicht Sache der deutschen Bundesregierung – sie ist europäische Geldpolitik. Aber die Bundesregierung kann gezielt zinsvergünstigte Staatskredite einsetzen, um Marktversagen zu kompensieren:

• KfW-Sonderprogramme mit subventionierten Zinsen deutlich unter Marktniveau für sozialen Wohnungsbau, energetische Sanierung und Infrastruktur
• Zinsgarantien für langfristige Projekte, damit Wohnungsbaugesellschaften kalkulieren können
• Direktkredite der öffentlichen Hand – wie in der Nachkriegszeit praktiziert – für gemeinnützige Bauträger

Das ist keine Neuerfindung. In den 1950er und 1960er Jahren hat Deutschland mit genau diesen Instrumenten Millionen Wohnungen gebaut. Die Werkzeuge liegen im Schrank. Was fehlt, ist die politische Entscheidung, sie wieder herauszuholen.

Die Zinsfalle bei der Sanierung

Besonders dramatisch trifft der Zinsanstieg die energetische Sanierung. Gebäude machen rund 35 Prozent des deutschen CO₂-Ausstoßes aus. Ohne massiven Sanierungsschub verfehlt Deutschland seine Klimaziele. Aber Sanierungskosten von 200.000 bis 400.000 Euro pro Wohneinheit sind bei aktuellen Zinsen für die meisten Eigentümer schlicht nicht finanzierbar – ohne deutliche staatliche Unterstützung bleibt die Wärmewende Papier.

8. Das Bauwesen neu denken: Staatliche Handlungsfähigkeit als Voraussetzung

Ein Neudenken des Bauwesens beginnt mit einer ehrlichen Bestandsaufnahme: Was kann der Markt leisten, was nicht? Und welche Aufgaben müssen wieder in staatliche Hände?

Planungskapazitäten stärken. Kommunen und Länder haben ihre Bauplanungsämter auf Minimalbesetzung heruntergewirtschaftet. Wer Baugenehmigungen in drei Monaten statt drei Jahren will, muss in Personal investieren – nicht in digitale Formulare.

Flächenpolitik aktivieren. Ohne aktive kommunale Bodenpolitik – Vorkaufsrecht, Bodenvorratswirtschaft, kommunale Eigenentwicklung – werden die Bodenpreise jeden Neubau ersticken.

Normenreform von oben durchsetzen. DIN-Dschungel und 16 LBOs sind kein Naturgesetz. Sie sind politische Entscheidungen – und können politisch geändert werden.

Staatliche Förderung verstetigen. Keine Stop-and-go-Politik wie bei der KfW. Investoren und Bauunternehmen brauchen Planungshorizonte von mindestens fünf Jahren.

Zinsvergünstigte Sonderkredite ausbauen. Die EZB-Zinspolitik ist nicht korrigierbar – aber ihre Wirkung auf den Wohnungsbau ist kompensierbar.

Staatliche Bauträgerschaft wo nötig. Wo der Markt nicht baut, muss der Staat bauen. Das ist keine sozialistische Forderung – es ist die Lehre aus jedem Wiederaufbauprogramm der Nachkriegsgeschichte.

Fazit: Der Staat muss wieder bauen lernen

Die ukrainische Erfahrung ist ein Spiegel, in den wir schauen sollten – nicht mit Bewunderung für den Kontext, aber mit Ehrlichkeit über das Ergebnis. Ein handlungsfähiger Staat baut. Ein handlungsunfähiger Staat reguliert und hofft.

Deutschland hat in den letzten Jahrzehnten systematisch in staatliche Handlungsunfähigkeit investiert: im DIN-Normen-Chaos, in der Fragmentierung des Baurechts, in der Aushöhlung kommunaler Bauverwaltungen, in der Abhängigkeit von privaten Investoren, die legitim nicht bauen, wenn es sich nicht lohnt.

Die gute Nachricht: Was politisch abgebaut wurde, kann politisch wiederhergestellt werden. Die schlechte Nachricht: Es braucht Mut, das auszusprechen. Denn der Satz „Der Staat muss es richten" klingt nach gestern – obwohl er die Antwort von morgen ist.