Der eigentliche Engpass heißt Bauland

Wohnungsbauförderung, Steueranreize, günstige Kredite: All das nützt wenig, wenn es kein bebaubares Grundstück gibt. Bauland ist historisch immer wieder der eigentliche Flaschenhals gewesen, gerade in Ballungsräumen. Deutschland hat deshalb mehrfach zu drastischen Mitteln gegriffen, um Grundstücke für den Wohnungsbau verfügbar zu machen.

1953: Enteignung mit Bauzwang

Mitten im Wiederaufbau verabschiedete der Bundestag das Baulandbeschaffungsgesetz. Es erlaubte die Enteignung privater Grundstücke, wenn Bauland nicht auf normalem Weg zu erwerben war und der Wohnungsbau es dringend benötigte.

Das Bemerkenswerte: Das Gesetz enthielt eine klare Verpflichtung. Enteignete eine Gemeinde Land, um es baureif zu machen, musste sie es binnen zwei Jahren als Bauland verkaufen, ohne Gewinnaufschlag. Die Frist konnte in Ausnahmefällen auf maximal vier Jahre verlängert werden. Enteignung war also kein Selbstzweck und kein Mittel zur kommunalen Bodenbevorratung, sondern unmittelbar an die Pflicht gekoppelt, tatsächlich zu bauen.

Das Gesetz galt bis 1960 und ging danach im Bundesbaugesetz auf. Es gilt bis heute als eines der wichtigsten sozialpolitischen Gesetze der frühen Bundesrepublik, gerade weil es Enteignung und Bauverpflichtung fest miteinander verband.

2021: Das Baulandmobilisierungsgesetz – gut gemeint, schwach umgesetzt

Der aktuelle Versuch knüpft an dieselbe Grundidee an, mit deutlich sanfteren Mitteln. Basierend auf den Empfehlungen der Baulandkommission, einem Gremium aus rund 60 Experten aus Politik, Verwaltung und Wissenschaft, führte das Gesetz 2021 mehrere neue Instrumente ein:

• einen sektoralen Bebauungsplan, mit dem Kommunen im unbeplanten Innenbereich gezielt Wohnungsbau vorschreiben können
• ein gestärktes gemeindliches Vorkaufsrecht zum Verkehrswert
• ein Verbot, Miet- in Eigentumswohnungen umzuwandeln, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt

Der Unterschied zum Gesetz von 1953 liegt auf der Hand: Damals war Enteignung mit einer klaren gesetzlichen Bauverpflichtung verbunden. Heute setzt der Gesetzgeber auf freiwillige kommunale Instrumente, ohne Verpflichtung und ohne Frist. Das Ergebnis: Die Werkzeuge liegen bereit, werden aber kaum genutzt.

Ein Randinstrument: die Grundsteuer C

Auch bei der reinen Landmobilisierung gab und gibt es steuerliche Versuche, brachliegendes Bauland zu aktivieren, etwa über eine erhöhte Grundsteuer auf unbebaute, baureife Grundstücke. Wie gut das historisch funktioniert hat, und warum das Instrument 1964 wieder abgeschafft wurde, behandeln wir ausführlich in Teil 7 dieser Serie, wenn es um die Preiswirkung von Regulierungsinstrumenten geht.

Was das für heute bedeutet

Der historische Vergleich zeigt ein klares Muster: Enteignungsrechte allein reichen nicht. Sie wirken nur, wenn sie mit einer echten Verpflichtung zum Bauen verbunden sind, wie 1953. Ohne eine solche Verpflichtung bleiben selbst gute rechtliche Instrumente, wie das Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 zeigt, oft ungenutzt in der Schublade.

Im nächsten Teil geht es um die zweite große Stellschraube: Wie lässt sich vorhandene Bebauung verdichten, ohne neues Land zu verbrauchen, und warum scheitert das in deutschen Städten bis heute oft an Planungsvorschriften aus einer ganz anderen Zeit?

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