Wien besteuerte Dienstmädchen und Rennpferde — und baute davon 64.000 Wohnungen

Es gibt einen dritten Weg neben Sozialmiete und Eigentumsförderung: Der Staat oder die Gemeinde bauen selbst, dauerhaft und ohne Gewinnabsicht. Wien hat das vor hundert Jahren radikal vorgemacht. Großbritannien zeigt, wie schnell so ein Bestand wieder verschwinden kann.

Der dritte Weg: Bauen statt fördern

In den vorherigen Teilen dieser Serie ging es um staatliche Förderung von Sozialmiete und Eigentum. Es gibt aber noch einen dritten Ansatz: Der Staat oder die Kommune wird selbst zum dauerhaften Vermieter, unabhängig von Marktzyklen und ohne Renditedruck. Historisch liefert kein Beispiel dafür mehr Substanz als das Rote Wien.

Das Rote Wien: Luxussteuer als Bauprogramm

Nach dem Ersten Weltkrieg herrschte in Wien bittere Wohnungsnot. Die neue sozialdemokratische Stadtregierung wählte einen ungewöhnlichen Finanzierungsweg: Ab 1923 erhob sie eine progressiv gestaffelte Wohnbausteuer, die kleine Arbeiterwohnungen kaum belastete, Luxuswohnungen aber mit deutlich höheren Sätzen traf. Ergänzt wurde sie durch ein System von Luxusabgaben auf Autos, Reitpferde, Hauspersonal und Vergnügungslokale.

Entscheidend für die Dauerhaftigkeit: Die Gemeindewohnungen blieben permanent im Besitz der Stadt, sie wurden nicht nach einigen Jahren privatisiert oder aus der Bindung entlassen, wie es beim spanischen VPO-Programm der Fall war, das wir im vorherigen Teil behandelt haben. Das Modell wurde 1934 durch den Bürgerkrieg und die austrofaschistische Diktatur unterbrochen, nach 1945 aber fortgeführt und ist bis heute Bestandteil der Wiener Wohnungspolitik.

Lehre: Eine zweckgebundene, progressive Steuer kann ein dauerhaftes kommunales Wohnungsprogramm finanzieren, wenn der daraus entstehende Bestand nicht später privatisiert wird.

Schweden: Kommunale Wohnungsunternehmen als Bauträger

Das Miljonprogrammet, das wir bereits an anderer Stelle dieser Serie besprochen haben, wurde in Schweden überwiegend nicht vom Staat direkt, sondern von kommunalen Wohnungsunternehmen umgesetzt, dem sogenannten "Allmännyttan"-System. Die Kommunen bauten und verwalteten die Wohnungen dauerhaft selbst, ganz ähnlich wie in Wien. Der entscheidende Unterschied zu Wien: Schweden achtete beim Bau weniger auf soziale Durchmischung, was mit ein Grund für die spätere Segregation in vielen Miljonprogram-Vierteln war.

Großbritannien: Der kommunale Bestand, der stark schrumpfte

Großbritannien zeigt eindrücklich, wie zerbrechlich kommunaler Wohnungsbau sein kann, selbst wenn er einmal geschaffen wurde. Nach dem "Homes for Heroes"-Programm von 1919 baute der Staat systematisch Council Housing auf. Ende der 1970er Jahre lebte knapp ein Drittel der britischen Haushalte in Sozialwohnungen, ein großer Teil davon in Council Housing.

Dann kam Margaret Thatchers "Right to Buy"-Programm: Mieter durften ihre Council-Wohnung stark vergünstigt kaufen, doch die Kommunen durften die Verkaufserlöse nicht in neuen sozialen Wohnungsbau reinvestieren. Die Folge: Der kommunale Bestand (Council Housing) in England schrumpfte stark, bis 2016 auf nur noch rund 8 Prozent. Dabei ist zu beachten: Ein Teil der Wohnungen ging an Housing Associations, gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Zählt man diese mit, lebten 2024 noch etwa 17 Prozent der britischen Haushalte in Sozialwohnungen.

Wien und Großbritannien zeigen zwei Seiten derselben Medaille: Kommunaler Wohnungsbau kann über ein Jahrhundert stabil bleiben, wie in Wien. Er kann aber auch durch eine einzige politische Entscheidung binnen weniger Jahrzehnte stark schrumpfen, wie in Großbritannien.

Deutschlands eigene Wurzel: die Genossenschaftsbewegung

Deutschland hat mit der Genossenschaftsbewegung der Gründerzeit einen eigenen, historisch gewachsenen dritten Weg. Als Antwort auf die katastrophalen Zustände in den Mietskasernen der Industrialisierung gründeten Arbeiter und Handwerker eigene Wohnungsbaugenossenschaften, die Wohnraum nicht gewinnorientiert, sondern zur Selbstversorgung ihrer Mitglieder schufen. Anders als der Wiener Gemeindebau ging die Initiative hier nicht von der Kommune, sondern von den Bewohnern selbst aus. Dieses Modell besteht bis heute fort und wird in aktuellen wohnungspolitischen Debatten wieder verstärkt diskutiert.

Und die privaten Anreize?

Neben kommunalem und genossenschaftlichem Bau bleibt die steuerliche Förderung privater Investoren ein ergänzendes Instrument, wie wir es bereits im vorherigen Teil am Beispiel des historischen § 7b Einkommensteuergesetz gezeigt haben. Der entscheidende Unterschied zu Wien, Schweden oder der Genossenschaftsbewegung: Privat geförderter Wohnraum unterliegt in aller Regel zeitlich befristeten Bindungen und fällt danach an den freien Markt zurück, während kommunaler und genossenschaftlicher Bestand dauerhaft der Renditelogik entzogen bleibt, sofern er nicht politisch privatisiert wird.

Was das für heute bedeutet

Der Vergleich zeigt eine klare Erfolgsbedingung: Kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsbau wirkt dann dauerhaft, wenn der geschaffene Bestand permanent der Marktlogik entzogen bleibt. Wiens Gemeindebau und die deutsche Genossenschaftsbewegung belegen das über ein Jahrhundert. Großbritanniens Beispiel zeigt umgekehrt, wie schnell ein solcher Bestand durch eine einzelne politische Entscheidung wieder verschwinden kann, wenn Verkaufserlöse nicht in neuen Bestand reinvestiert werden dürfen.

Im nächsten Teil geht es um die Regulierung von Bau- und Baulandpreisen: Warum die Weimarer Wohnungszwangswirtschaft scheiterte, warum die Grundsteuer C zweimal nicht funktionierte, und warum ausgerechnet serielles Bauen heute als eines der wenigen wirksam belegten Preisinstrumente gilt.

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